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这次计策更像是一次“精确滴灌”，而非“洪流漫灌”。

中房报记者 许倩丨北京报说念

等了10余年，境外购房者的“付款难题”终于科罚了。

近日，国度外汇看守局发布《国度外汇看守局对于深切跨境投融资外汇看守矫正谈论事宜的奉告》（汇发〔2025〕43号，以下简称“奉告”），明确“便利境外个东说念主境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳住户购房结汇支付便利施行至宇宙。”

奉告称，境外个东说念主在满足房地产利用部门和各地购房履历要求下，不错在赢得房地产利用部门的购房备案解释文献之前，凭购房合同或契约先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案解释文献。

另一个紧要变动在于，奉告中明确“取消本钱名堂外汇收入过甚结汇所得东说念主民币资金不得用于购买非私用住宅性质房产的活动”。

这意味着，企业（尤其口舌房地产企业）不错更无邪地自主决定其外汇资金的使用标的，比如购买办公用房、职工寝室等筹画性房产，并可进行基于自己发展策略的买卖地产投资，将有助于周转存量房产资源。

值得隆重的是，无论是对于境外个东说念主照旧企业，购买境内房产的限购计策并未改变，仍需盲从房地产利用部门和场地政府的章程。因此，这次计策更像是一次“精确滴灌”，而非“洪流漫灌”。

“连年来，国内房地产商场格式已发生变化，房地产行业关联宏不雅调控措施已优化蜕变。基于此，关联外汇看守措施有必要加以优化蜕变，以适合新格式新要求，助力房地产商场稳健发展。”对于这次蜕变，国度外汇看守局副局长、新闻发言东说念主李斌暗意。

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新政优化蜕变了什么？

新政对境外东说念主士购房，带来的最大便利是什么？

举个例子，来自香港的陈先生看中了内地的一套屋子，与斥地商订立了购房合同。按照旧规，他需要先拿到房产备案解释才能去银行结汇支付首付，但内地斥地商则要求先收到首付款才肯办理备案。这个如同“第22条军规”般的死轮回，曾难住了大量像他相似的境外购房者。如今，这个抓续多年的堵点终于被透顶买通。

按照新规，陈先生无需恭候备案解释，只需捎带灵验的购房合同、身份解释等材料，即可赶赴银行办理购房首付款的结汇和支付手续。斥地商收到首付款后，便不错为陈先生办理网签备案等手续。陈先生在章程时天职，将赢得的《购房备案解释》补交给银行，完成通盘这个词经由的闭环。

这为稳妥要求的境外东说念主士在境内购房提供了切实的付款便利，有助于满足其自主需求，并将对中国房地产商场产生积极影响。不外，这并未改变现行境外个东说念主境内购房计策（比如责任学习满1年，限购1套等）。

对此，汇生海外本钱有限公司行政总裁黄立冲分析合计，该计策定位是“便利结汇支付”，而不是削弱购房准入。计策不改购房履历与私用属性敛迹，这是“提效”，不是“放闸”。

黄立冲展望，对于中国房地产商场而言，新规会带来“存量意向→成交”的角落改善，尤其是一二线城市与湾区外溢城市，短期可能把首付入账周期从数周压到数日，栽培5～10个责任日的到账笃定性。但谈判到境外东说念主士私用属性、场地限购与信贷计策等并未改变，外资净流入不会酿成量级趋势，更可能是“小水慢流”的结构性增量。

奉告中还明确，缩减本钱名堂收入使用负面清单，取消不得用于购买非私用住宅性质房产的活动。多位业内东说念主士称，此举开释出饱读舞外资投资境内房地产的计策信号。

李斌暗意，“不得用于购买非私用的住宅性质房产”的计策，是在房地产商场过热配景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控计策之一。国度外汇局从防卫“热钱”投契炒作角度，合作出台了“非房地产企业的本钱金、外债等资金不得用于设置、购买非私用房地产”的措施，为房地产商场阶段性牢固健康发展进展了积极作用。连年来，国内房地产商场格式已发生变化，关联外汇看守措施有必要加以优化蜕变。

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信号真谛真谛更强

恒久以来，外资投资中国房地产商场合临防范重活动。

2006 年，《对于范例房地产商场外资准入和看守的主张》出台，即所谓的“限外令”，严格范例了外资插足房地产商场的门槛。比如，要求在境内责任、学习时分跳跃1年的境外个东说念主，只可购买1套用于自住的住房。

与之配套，2008 年 8 月国度外汇看守局发布的汇综发（2008）142 号文献明确章程，之外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以本钱金结汇所得东说念主民币资金购买非私用境内房地产。

这之后，外商投资企业本钱名堂下外汇收入不得用于设置及购买非私用境内房地产的章程恒久络续，盘算在于防卫外资过度涌入房地产商场，引发房价过快高涨、金融风险积贮等问题。

而当今，中国房地产商场供求关系逆转的期间也曾到来。一方面，房地产商场合临库存积压、资金回笼贫困等挑战，急需新的资金流水注入，以促进商场健康轮回；另一方面，中国经济在寰球经济神气中的地位日益遑急，进一步扩大对外敞开成为趋势。

2024年1月，东说念主民银行广东分行、国度外管局广东分局发布《港澳住户购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指令》，在便利港澳住户在大湾区内地购房方面走出了一大步。试点时期，通过栽培支付便利性，灵验激励了港澳住户在大湾区的购房需求，招引了可不雅的外部资金插足内地楼市，并为宇宙施行提供了施行表率。

数据表露，搁置2024年11月末，澳门住户在大湾区内地购房支付业务已办理1063笔，资金折合东说念主民币16.4亿元。比如，广州番禺的新鸿基峻銮楼盘，近70%的成交来自香港买家。2024年第二季度，购买横琴物业的买家中，澳门买家占比约39%，成为最大购房群体。

这次，在粤港澳大湾区试点实施的港澳住户购房结汇支付便利，被施行至宇宙，能否引来新一轮外资投资飞扬？

某地产分析师合计，外资能否大范围插足，还面对以下制约：一是购房履历门槛未变；二是“房住不炒”基调未变；三是从根柢上取决于外资对中国房地产商场中恒久远景的判断，包括房价走势、房钱薪金率等；四是取决于中国房地产调控计策（如限购、限贷、税收等）的松紧度。

“享受计策便利的前提是境外个东说念主稳妥房地产利用部门和各地购房履历要求。当今，各地的计策是不错购置一套住房，下一步的计策要看各地对于境外东说念主士购房数目是否会有等同于境内住户的计策松捆等。”广东省城乡盘算院住房计策询查中心首席询查员李宇嘉置评说念。

值班编委：樊永锋

背负裁剪：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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